החזרי מס בגין מס שבח

מס שבח מקרקעין מוטל על מוכר נכס מקרקעין בגין הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס.
על פי רוב תשלום המס מתבצע בעת המכירה על בסיס הרווח בלבד מהמכירה.
משתנים רלוונטיים נוספים כמו הכנסות נוספות, ניכויים, זיכויים ,קיזוזי הפסדים וכדאיות פריסה
אינם נכללים בעת חישוב מס השבח .

כללי

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על מוכר בגין השבח שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין . השבח הינו למעשה רווח ההון שנוצר בעת המכירה כאשר הורשה או העברת זכות במקרקעין גירושין אינה נחשבת כמכירה, כלומר אינה חייבת במס שבח. רווח ההון מוגדר כהפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת כשהסכומים הנ”ל מתואמים למדד בעת המכירה.

חלוקת השבח לתקופות

השבח מגלם בתוכו שבח ריאלי ושבח אינפלציוני בהתאם לחלוקה שלהלן:

1) שבח ריאלי עד תחילה – שבח ריאלי שנצבר מיום הרכישה עד ה- 07/11/2001

2) יתרת השבח ריאלי- שבח ריאלי שנצבר מיום 08/11/2001 עד המכירה

3) סכום אינפלציוני חייב – הסכום האינפלציוני שנצבר מיום הרכישה עד 31/12/1993

4) יתרת הסכום האינפלציוני – הסכום האינפלציוני שנצבר מיום 01/01/1994 עד המכירה

כיון ששיעורי המס בגין השבח הופחתו החל מה- 07/11/2001, נקבע שרווח ההון הראלי לצורך חישוב המס יחולק באופן ליניארי בהתאם למס’ הימים מהרכישה עד התאריך הנ”ל ואחריו.

שעורי המס בגין שבח ליחיד

המס על השבח ריאלי עד תחילה הינו הגבוה בין המס השולי לבין 30% – ואם מלאו לנישום 60 אז הוא יחוייב במס השולי. המס על יתרת השבח ריאלי היה בשיעור 25% עד סוף 2005 ואח”כ הופחת ל-20%. המס על הסכום האינפלציוני החייב הינו בשיעור 10% יתרת הסכום האינפלציוני פטורה ממס .

שיעור מס היסטורי – למרות האמור לעיל , נקבע בחוק שהמס על זכות במקרקעין שנרכשה עד שנת 1948 לא יעלה על 12% מהשבח, ולגבי נכסים שנרכשו מ 1949 –עד 1960 , לא יעלה שיעור המס על 12% בתוספת 1% לכל שנה משנת 1949 עד שנת הרכישה. וכן יחיד שרכש את זכות המקרקעין בשנות המס 1957 – 1960 לא יעלה שיעור המס על 20%

מס בהפקעה – במכירת זכות במקרקעין בדרך של הפקעה ינתן זיכוי של 50% מהמס הרגיל.

קיזוז הפסדים – ניתן לקזז הפסד הון כנגד שבח הון ריאלי ואינפלציוני ביחס של 1 ש”ח הפסד הון כנגד 1 ש”ח רווח הון ריאלי או 3.5 ש”ח רווח הון אינפלציוני.

כיצד ניתן להקטין את תשלום מס השבח?

מס שבח יחייב את הנישום על חלק הרווח הראלי שנצבר עד התחילה לפי המס השולי הכי גבוה , במידה ושיעור המס של הנישום נמוך יותר יש לשקול הגשת בקשה לצורך החזר מס.
ניתן לבקש פריסת השבח הריאלי לתקופה של 4 שנים. יש לבחון את הכנסת הנישום בכל שנה ולשקול בהתאם למס השולי בקשה לפריסה.
לבעלי הכנסה נמוכה או לפנסיונרים מומלץ לשקול פריסה המנצלת בנוסף לשיעורי מס יותר נמוכים גם ניצול נקודות זיכוי שלא מנוצלות.
ניתן לדרוש כנגד הכנסה משבח גם ניכויים וזיכויים בגין הפקדות לקופ”ג / פנסיה / ביטוח חיים
כאשר מדובר בשני בני זוג , משויך מס השבח לבעל ההכנסה הגבוהה מבין בני הזוג ,
אך אם מדובר בנכס שניתן בירושה או שהיה בבעלות אחד מבני הזוג שנה לפני הנישואין

יש לשייך את השבח אליו